隨著愛爾蘭畢業(yè)季到來，數(shù)以千計(jì)的學(xué)生和畢業(yè)生需要及時(shí)尋找合適的房源。8月初，愛爾蘭都柏林共有1400處房產(chǎn)可供出租，但價(jià)格往往超出學(xué)生群體的預(yù)期，還要與白領(lǐng)、家庭和其他人群爭(zhēng)搶房源。據(jù)daft.ie數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，都柏林地區(qū)租房成本已連續(xù)增長(zhǎng)六年，截至2018年6月的租金增長(zhǎng)率為13.4%，首都的租金現(xiàn)在為34%，即每月近500歐元，高于十年前的峰值。

近年，愛爾蘭房產(chǎn)租售比、投資回報(bào)率、房?jī)r(jià)都在不斷攀升，高凈值人群是否應(yīng)該考慮進(jìn)行海外置業(yè)呢?

一、愛爾蘭房產(chǎn)值不值得投資?

1、投資性購(gòu)房，選哪里?

根據(jù)愛爾蘭大型房地產(chǎn)商daft.ie的報(bào)告，以首都都柏林為例，租售比較高的是都柏林市中心，平均14年即可以收回房產(chǎn)本金。排在第二的是都柏林西郊，平均16.10年就可以收回房產(chǎn)本金。都柏林北部也不錯(cuò)，16.36年可以收回本金。

從投資回報(bào)率看，市中心排名首先，西郊排名第二，接下來就是都柏林北部。

也就是說，從純粹的投資購(gòu)房看，建議投資人優(yōu)先購(gòu)買都柏林市中心的房產(chǎn)，無論從投資回報(bào)率上看，還是收回本金的時(shí)間長(zhǎng)度上看，市中心都是較好的選擇。

2、愛爾蘭房?jī)r(jià)未來走勢(shì)

愛爾蘭經(jīng)濟(jì)社會(huì)研究所(ESRI)預(yù)測(cè)，未來三年內(nèi)，愛爾蘭房?jī)r(jià)漲幅約為20%，這樣的增速并不意味著房地產(chǎn)泡沫正在膨脹。

ESRI近日給出的數(shù)據(jù)顯示，如果經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)測(cè)得以實(shí)現(xiàn)，且房屋供應(yīng)量的問題還是得不到解決，那么從現(xiàn)在到2020年，愛爾蘭的房?jī)r(jià)可能會(huì)大幅上漲。

該項(xiàng)研究將愛爾蘭的房?jī)r(jià)與國(guó)際水平作了一個(gè)比較，同時(shí)將“房?jī)r(jià)收入比”和“房?jī)r(jià)租金比”也做了一個(gè)對(duì)比，較后得出了一個(gè)相對(duì)明確的結(jié)論：愛爾蘭的房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒有出現(xiàn)過熱的跡象。

ESRI表示，除非出現(xiàn)意想不到的重大沖擊，或房屋供應(yīng)量大增，否則房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)攀升。

多次錯(cuò)過上海、北京房?jī)r(jià)暴漲，還會(huì)放過愛爾蘭這匹黑馬嗎?——小邦

二、愛爾蘭購(gòu)房攻略

1、房產(chǎn)投資攻略

不要貪圖超低價(jià)格

很多人在買房時(shí)吃虧就是吃在貪圖小便宜上，尤其是在海外買房，一些小的房產(chǎn)項(xiàng)目看起來價(jià)格低廉，房子也好看。但這往往會(huì)出現(xiàn)如工程延期、手續(xù)雜費(fèi)多或者工程質(zhì)量問題等。因此，想在愛爾蘭買好房，較好找個(gè)品牌開發(fā)商，即便貴點(diǎn)但能買個(gè)安心。

請(qǐng)一位經(jīng)驗(yàn)豐富的律師

在愛爾蘭買房，是需要律師全程參與的，而律師在整個(gè)房產(chǎn)交易過程中承擔(dān)很重要的責(zé)任。比如購(gòu)房合同的起草、買家購(gòu)房資格的審核、買家權(quán)益的維護(hù)等等。所以一定要找有名望的律師，即便多花錢也可以，因?yàn)槁蓭熆稍陉P(guān)鍵時(shí)刻幫助買家規(guī)避重大損失。

時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

想要在愛爾蘭買房，那就一定要關(guān)注愛爾蘭的房產(chǎn)動(dòng)態(tài)，例如，近一年來樓市的走勢(shì)、愛爾蘭政府的購(gòu)房移民政策、哪些地方的房產(chǎn)更受歡迎等等都要了然于胸。就像當(dāng)下，愛爾蘭房?jī)r(jià)昂貴，有專家指出可能會(huì)有泡沫危機(jī)，但依然有人去買，分析好購(gòu)買的原因，根據(jù)自己的實(shí)際情況認(rèn)真分析。

2、購(gòu)買二手房流程

看房

買方要和滿意房產(chǎn)的中介公司聯(lián)系，預(yù)約看房。

競(jìng)房

如果對(duì)房產(chǎn)滿意，可以參加競(jìng)標(biāo)，與其他中意此房產(chǎn)的買家競(jìng)價(jià)。

競(jìng)價(jià)成功，房產(chǎn)下架

房主選擇中意的競(jìng)價(jià)者會(huì)通知中介，中介會(huì)告知買方，房產(chǎn)的狀態(tài)就會(huì)變成saleagreed，也就是說該房產(chǎn)會(huì)被從網(wǎng)站和中介公司的宣傳單上面拿掉，不會(huì)再給別的客戶去看房。

交定金

買方需要向房產(chǎn)中介公司去交押金，押金一般在3000-5000歐元之間，具體的價(jià)格要取決于房產(chǎn)的購(gòu)買價(jià)格，這個(gè)押金會(huì)在成交以后算在房款里面。簽署購(gòu)房意向書。(在此階段如果買方或賣方任何一方反悔，此押金可退)。

找專業(yè)購(gòu)房律師

要找一個(gè)專業(yè)的律師，要和律師簽署一個(gè)你同意他代理買方的文件。把房產(chǎn)中介的聯(lián)系方式可以交給律師，由律師和中介聯(lián)系。

確認(rèn)購(gòu)房細(xì)節(jié)

房產(chǎn)中介公司收到定金后會(huì)出具一個(gè)文書，確認(rèn)銷售細(xì)節(jié)，具體細(xì)節(jié)里面大約包含：協(xié)商的價(jià)格，律師的身份，約定的價(jià)格，和大約的截止日期等。

土地登記證

這時(shí)賣方律師會(huì)起草并確認(rèn)合同，一式兩份，和所有權(quán)證書/土地登記證一起送給買方律師。

律師審核

買方律師會(huì)審核合同，和審核賣方所提供的所有權(quán)證書/土地登記證，稅，房產(chǎn)規(guī)劃書和物業(yè)(有的房產(chǎn)沒有物業(yè)的問題)。

交定金

審核通過之后，買方會(huì)到律師事務(wù)所簽署合同，并支付定金，通常為房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)的10%，之前所交的押金可以包含在這10%內(nèi)。

交換合同

合同簽署好后，買方律師和賣方律師要交換合同。

簽字

買方和賣方都需要在交換好的合同上面再次簽字。

有買方和賣方簽字的這個(gè)合同一旦簽署，就已經(jīng)具有法律約束力了，也就是說，雙方在簽署合同之后要實(shí)際履行，一方在此階段可以通過法律程序強(qiáng)制對(duì)方履行合同。在此階段各方只有在非常特殊的情形下才可以違背已簽訂的合同，這時(shí)律師能夠提供意見。(在此階段一旦合同簽署，所交定金都不可退)。

提交所有權(quán)請(qǐng)購(gòu)單

買方律師必須提交所有權(quán)請(qǐng)購(gòu)單，這是關(guān)于所有權(quán)和房產(chǎn)有關(guān)問題的調(diào)查表。賣方律師會(huì)對(duì)所有權(quán)請(qǐng)購(gòu)單做出回應(yīng)。買方可對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行檢查，檢查完畢后，買方可通知律師，交易進(jìn)入收盤階段。

付全款

滿足所有權(quán)請(qǐng)購(gòu)單和處理完一切問題之后，買方律師會(huì)通知買方再次來到律師事務(wù)所，買賣正式結(jié)束。買方應(yīng)該確認(rèn)在一個(gè)日期能夠交納購(gòu)房全款。買方律師會(huì)提出一份聲明，列舉出完成交易所需要的錢和律師費(fèi)，包括房產(chǎn)登記部門登記所花費(fèi)用。

后續(xù)事宜

買方轉(zhuǎn)全款給買方的律師，由買方律師轉(zhuǎn)給賣方律師;

賣方律師收到全款后，買房律師會(huì)通知買方去中介公司拿鑰匙。

3、購(gòu)買新房流程

看房

一般情況下，愛爾蘭開發(fā)商不直接賣房，房產(chǎn)會(huì)代理給相應(yīng)的中介公司，客戶需要聯(lián)系中介公司，通過中介公司去看房。新房一般看的都是樣品房，樣品房里面都是有家具的。

確認(rèn)樣品房

如果看好樣品房，就可以和中介公司確認(rèn)。如果您看好的房子還沒被建好，這樣的情況，你可以要求建筑商對(duì)房屋內(nèi)部稍微做些調(diào)整。如果您看好的房產(chǎn)已經(jīng)建成，就不能再要求做調(diào)整了。

雇傭?qū)I(yè)購(gòu)房律師

客戶需雇用律師負(fù)責(zé)代表客戶處理買房過程的法律事宜，建議客戶選擇一名專門負(fù)責(zé)買賣房產(chǎn)的律師較有保障。

付部分定金

買方要支付房產(chǎn)大約2%的定金，由買方打款給律師，再由律師打款給開發(fā)商。簽訂購(gòu)房意向書，此階段定金可退還。

房產(chǎn)評(píng)估單簽字，付剩余定金

律師會(huì)草擬一份房產(chǎn)評(píng)估單，房產(chǎn)評(píng)估單包含對(duì)于房產(chǎn)開發(fā)商的背景調(diào)查以及所有建筑結(jié)構(gòu)皆符合當(dāng)?shù)胤傻南嚓P(guān)文件，一旦律師對(duì)于房產(chǎn)評(píng)估單無任何異議后，客戶需要簽署房產(chǎn)買賣合同并支付房產(chǎn)的10%作為定金，雙方一旦簽署了合同，房產(chǎn)交易就受到法律保護(hù)，且支付的款項(xiàng)不會(huì)退還。

驗(yàn)房，確認(rèn)沒有問題后付尾款

對(duì)于期房，開發(fā)商會(huì)發(fā)出“完工通知”給到律師，由律師給到客戶，然后由客戶進(jìn)行驗(yàn)房?？蛻趄?yàn)房后，如果對(duì)于房產(chǎn)建筑質(zhì)量有任何疑問，需草擬一份問題清單并告知律師。由律師與開發(fā)商接洽，并確認(rèn)“問題清單”上所有的項(xiàng)目是否都已經(jīng)完成，并給到客戶。客戶在確認(rèn)問題清單無誤后，需支付房產(chǎn)的尾款。

律師將尾款付給開發(fā)商，印花稅給政府

客戶需支付律師房產(chǎn)的尾款以及印花稅，律師在確認(rèn)所有條件及房屋情形無誤后，將錢打款給開發(fā)商，由律師支付印花稅給政府。

簽訂契據(jù)

客戶必須要簽訂購(gòu)買契據(jù)。這個(gè)文件只在交割房產(chǎn)時(shí)交給客戶的律師，客戶必須在交割之后馬上在上面簽字，因?yàn)檎挠』ǘ愑袊?yán)格的時(shí)間限制。

后續(xù)事宜

①辦理房產(chǎn)在土地管理局和房產(chǎn)注冊(cè)署的相關(guān)登記事宜。這個(gè)過程需要等待政府部門完成所有流程。一般需要等待幾個(gè)月甚至幾年的時(shí)間才能夠在官網(wǎng)上查到房產(chǎn)相關(guān)信息包括：房產(chǎn)證、房產(chǎn)地圖以及具有法律效益的房產(chǎn)文件。

②產(chǎn)權(quán)和相關(guān)權(quán)益已經(jīng)歸屬購(gòu)房客戶，等待完成流程只是官方系統(tǒng)文件的建檔和保存，并不影響客戶本身對(duì)于房產(chǎn)的合法擁有與使用。無論是否完成登記，客戶都擁有對(duì)于房產(chǎn)的使用和處置權(quán)。

③房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有者可以在申請(qǐng)注冊(cè)完成后到官網(wǎng)申請(qǐng)?jiān)诰€查詢電子版房產(chǎn)證，房產(chǎn)地圖以及具有法律效益的房產(chǎn)文件需要付費(fèi)：€ 5/申請(qǐng)一次;

④房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有者可以在申請(qǐng)注冊(cè)完成后到官網(wǎng)申請(qǐng)房產(chǎn)證復(fù)印件及地圖的復(fù)印件，并填寫郵寄地址，收件人姓名等信息需要付費(fèi)：€40/申請(qǐng)一次;

(注：如果在landdirect.ie上有注冊(cè)賬戶，所有查詢將免費(fèi);注冊(cè)該賬戶需要€125.詳情參考：https://www.landdirect.ie/pramap.aspx/)

⑤房產(chǎn)證一共包含三部分內(nèi)容：

A、房產(chǎn)的具體信息：房產(chǎn)所在位置，房產(chǎn)描述，土地注冊(cè)計(jì)劃預(yù)覽，房產(chǎn)權(quán)所有人，房產(chǎn)以外過戶記錄。

B、房產(chǎn)注冊(cè)者的信息及注意事項(xiàng);

C、房產(chǎn)注冊(cè)的其他信息：貸款、產(chǎn)權(quán)所有方式等;

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