希臘購(gòu)房移民“50萬(wàn)歐元新政”即將正式落地之前，我在2022年12月20日發(fā)布了我個(gè)人版本的“行動(dòng)指南”。其中，我給出了三個(gè)“忠告”：
1、盡可能去買(mǎi)好區(qū)域的房子，盡可能不要區(qū)買(mǎi)雅典市中心爛區(qū)域的房子；
2、盡可能去買(mǎi)建于2000年之后的房子，盡可能不要去買(mǎi)建于1970年之前的房子；
3、盡可能跳過(guò)國(guó)內(nèi)的移民中介公司——除非你愿意接受5-10萬(wàn)歐元的加價(jià)。

一位客戶(hù)向我提出一個(gè)問(wèn)題：為什么希臘購(gòu)房移民建議盡可能不要去買(mǎi)建于1970年之前的房子？在歐洲國(guó)家，我看到很多建于二戰(zhàn)之前的房子，質(zhì)量看起來(lái)很不錯(cuò)啊……

今天，我想系統(tǒng)地回答一下上述問(wèn)題：

1、雅典市中心區(qū)域老房子的數(shù)量龐大。截至2022年底，希臘全國(guó)的住宅總數(shù)量在670萬(wàn)套左右。其中，建于1970年之前的住宅共有209.1萬(wàn)套，占比為31%；建于1980年之前的住宅共有352.8萬(wàn)套，占比為52.66%——考慮到華人在希臘購(gòu)房移民的主要目的是為了獲得希臘的永久居留身份，所以持有房產(chǎn)的時(shí)間周期是10-20年，所以我們應(yīng)該站在2030年甚至2040年的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，回看我們現(xiàn)在買(mǎi)入的房子，屆時(shí)是一套新房子還是一套老房子。

2、雅典市中心區(qū)域老房子的持有成本高。希臘雅典1950年代和1960年代建設(shè)的住宅，普遍存在外觀(guān)丑陋、內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理、建筑質(zhì)量低劣等“原生性”問(wèn)題；希臘缺乏對(duì)建筑進(jìn)行定期保養(yǎng)、修繕的強(qiáng)制性法律規(guī)定，希臘老建筑普遍存在設(shè)備老化、墻體破損等“次生性”問(wèn)題。上述兩大因素綜合作用，導(dǎo)致希臘老建筑的美觀(guān)度、穩(wěn)定性和實(shí)用性日趨惡化——對(duì)于那些由多個(gè)業(yè)主擁有產(chǎn)權(quán)的公寓樓而言，“組織”業(yè)主出資對(duì)大樓進(jìn)行維修、翻新、升級(jí)是一件越來(lái)越困難的事情。

1955年，希臘政府出臺(tái)法規(guī)，允許之前已經(jīng)建好的非法建筑通過(guò)一定程序即可實(shí)現(xiàn)合法化，這激發(fā)了更多希臘人購(gòu)買(mǎi)土地，建設(shè)「多層公寓樓」用于出售。從此以后，一大批由「?jìng)€(gè)人開(kāi)發(fā)商」建設(shè)的「多層公寓樓」如雨后春筍般拔地而起，這些房子，普遍存在外觀(guān)丑陋，內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理，建筑質(zhì)量低劣等問(wèn)題——1960年到1980年，20年的時(shí)間里，希臘城市人口所占比例，從55.9%提高到69.3%，這意味著超過(guò)100萬(wàn)名希臘人進(jìn)入城市、進(jìn)入雅典，進(jìn)而催生了巨大的「多層公寓樓」租賃和購(gòu)買(mǎi)需求。

3、雅典市中心區(qū)域老房子供大于求。從1970年開(kāi)始，希臘雅典進(jìn)入“逆城市化”發(fā)展階段，一直持續(xù)至今——高潮在1980年代和1990年代。雅典市區(qū)人口的減少——同時(shí)伴隨著居民年齡老化、高收入人群流出、低收入人群流入，會(huì)引發(fā)雅典市區(qū)的業(yè)主出售他們名下的日趨破舊的老房子，去雅典近郊區(qū)甚至遠(yuǎn)郊區(qū)買(mǎi)入新房子。

在遠(yuǎn)程辦公時(shí)代，雅典的「逆城市化」可以更進(jìn)一步，拓展到距離雅典市中心30-40公里的遠(yuǎn)郊區(qū)，這樣的話(huà)就可以拓展到雅典北部的山林和東部的大海——60分鐘左右的車(chē)程，每周來(lái)市區(qū)1-2次，完全是可以接受的。

4、還需要說(shuō)明的是，很多華人在希臘購(gòu)房移民被國(guó)內(nèi)移民中介公司忽悠，購(gòu)買(mǎi)了雅典市中心區(qū)域的很老很老的翻新房，損失慘重。對(duì)于雅典市中心區(qū)域的那種很老的翻新房，我建議華人應(yīng)該慎重購(gòu)買(mǎi)。

以上是“不建議希臘購(gòu)房移民選擇雅典購(gòu)買(mǎi)建于1970年之前的房子”全部?jī)?nèi)容。

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